Zakup nieruchomości komercyjnej za gotówkę czy na kredyt
Kredyt wiąże się zawsze z kosztami około kredytowymi tj. odsetki, prowizje oraz wkładem własnym w wysokości około 20% przy zakupie nieruchomości komercyjnej. Całą kwotę odsetek naliczonych przez okres trwania kredytu możemy wrzucić w koszty przychodu firmy. Lokal staje się naszą własnością w dniu zakupu, natomiast jest zabezpieczony hipoteką w księdze wieczystej dział IV do czasu spłaty kredytu.
Zakup za gotówkę jest na pewno dobrą inwestycja ale zamraża nam kapitał, środki pieniężne w postać aktywów firmy, więc jest to kwestia płynności finansowej przedsiębiorstwa w chwili podejmowania decyzji.
W obu przypadkach możemy dodatkowo amortyzować nieruchomości w okresie 40 lat od dnia zakupu (wyjątek stanowi kredyt w postaci leasingu operacyjnego, wtedy nie możemy amortyzować lokalu, bo robi to leasingodawca). Stawka amortyzacji to 2,5% w skali roku dla nieruchomości komercyjnej. Kwota amortyzacji to przeważnie cena zakupu powiększona o koszty ściśle związane z transakcją czyli koszty notarialne, podatek PCC oraz koszty sądowe, jeżeli takie zostały poczynione. Należy jednak pamiętać, że działki na których stoi nieruchomości nie podlegają amortyzacji w związku z tym dobrze jest poprosić notariusza o wyszczególnienie oddzielnie kwot za lokal i działkę, żeby oszczędzić sobie kosztów związanych z rzeczoznawcą majątkowym. Oszacowanie wartości nieruchomości bez uwzględnienia wartości działki może okazać się trudne i konieczny będzie operat szacunkowy, by wiarygodnie dla Urzędy Skarbowego ustalić wartość kwoty do amortyzacji.
Przykład zakupu nieruchomości komercyjnej na kredyt
Cena – 400 000,00 zł
Wkład własny – 20% – 80 000,00 zł
Marża około – 4,1%
Okres kredytowania w miesiącach 240 (maksymalny termin dla nieruchomości komercyjnej)
Tabela 1 Zakup nieruchomości komercyjnej na kredyty [Źródło: opracowanie własne]
tabela nr I
Odsetki odliczamy przez cały okres trwania kredytu czyli przez 20 lat, natomiast amortyzujemy nieruchomość w okresie 40 lat.
Przykład zakupu za gotówkę,
Cena – 400 000,00 zł
Amortyzacja – 480 miesięcy (40 lat- to okres, w którym możemy amortyzować lokal użytkowy) stawka 2,5% w skali roku, amortyzacja kończy się po 40 latach.
Amortyzacji dokonujemy miesięcznie w tym wypadku w kwocie: 833,33 zł
Sposób obliczania:
400 000,00 zł x 2,5% = 10 000,00 zł kwota roczna : 12 miesięcy = 833,33 zł.
Tabela 2 Zakup nieruchomości komercyjnej za gotówkę [Źródło: opracowanie własne]
tabela nr II
Wynajem nieruchomości komercyjnej
Przy wynajmie średni koszt najmu kształtuje się na poziomie do 4 000,00 zł do 10 000,00 zł przy lokalu 100 m2 w centrum miasta, choć jest to uzależnione od miasta i lokalizacji.
Całą kwotę można wrzucić w koszty uzyskania przychodów firmy więc przy założeniu że wynajmujemy porównywalny czas co do udzielonego kredytu czyli 240 miesięcy i przyjmując średnią kwotę 6 000,00 zł miesięcznie za wynajem to w koszty uzyskania przychodu firmy możemy wrzucić kwotę 1 440 000 zł. Lokal w przypadku najmu nigdy nie będzie własnością najemcy.
Waty i zalety zakupu nieruchomości
Kupując nieruchomość bez względu na to czy jest na nią zaciągnięty kredyt czy też nie, jesteśmy jej właścicielem, możemy korzystać z niej sami, wynająć ją innej firmie lub sprzedać. Jest to nasz kapitał i aktywa firmy, z których możemy zrobić użytek w taki sposób jaki nam odpowiada i jaki jest w danej chwili nam potrzebny.
Wynajmując lokal on nigdy nie będzie naszą własnością, zawsze będziemy tylko najemcą, który musi pytać o wszystko właściciela i nigdy nie ma pewności jak długo będzie mógł prowadzić działalność w danej lokalizacji. Jeśli masz gotówkę lub posiadasz zdolność kredytową najlepszy będzie zakup nieruchomości, zdecydowanie bardziej opłacalna i wygodna opcja.
Koszty początkowe w przypadku zakupu nieruchomości komercyjnej są dużo większe niż w przypadku najmu, ale korzyść prowadzenia działalności gospodarczej we własnej nieruchomości nie wymiernie większa.
