Zaniżona wartość nieruchomości
W chwili gdy zapada decyzja o kupnie nieruchomości, w poszukiwaniach kierujemy się między innymi takimi kryteriami jak cena, lokalizacja, stan techniczny. Bardzo często najważniejszym kryterium jest jednak cena i do niej przywiązujemy dużą wagę. Czasami pojawia się na rynku nieruchomość po tak zwanej „okazyjnej cenie”. Względy są różne – sprzedający potrzebuje szybko gotówki, boi się zajęcia komorniczego, czasami nagły wyjazd czy choroba. Wówczas cena odbiega znacznie w dół od ceny rynkowej. Strony ustalają cenę i spotykają się u notariusza w celu finalizacji transakcji. Jednym z kosztów notarialnych, jakie ponosi strona kupująca jest podatek PCC (podatek od czynności cywilno-prawnych) w wysokości 2 % wartości nieruchomości. Notariusz ma obowiązek zgłosić to zdarzenie we właściwym US do 7. dnia następnego miesiąca po dokonanej transakcji oraz opłacić podatek. Akt notarialny podlega weryfikacji przez urząd co do ceny zakupu. Gdy US stwierdzi, że cena jest zaniżona, (tu mała dygresja US nigdy nie uzna że cena jest zawyżona i nie zwróci różnicy stronie kupującej), wtedy mogą wezwać stronę kupującą do złożenia wyjaśnień lub do uregulowania różnicy i zapłacenia odsetek ustawowych od dnia aktu notarialnego do dnia wydania decyzji. Podstawa prawna art. 56 ustawy z dnia 10 września 1999 roku kodeks karny skarbowy oraz wynikające z tego skutki art. 6 ust 2 i 3 ustawy z dnia 9 września 2000 roku. US do zbadania wartości nieruchomości posługuje się wytycznymi z ustawy, ale również bierze pod uwagę takie kryteria jak rynek nieruchomości, lokalizacja (miasto), standard wykończenia, własność itp. Do aktu notarialnego nie wpisujemy standardu wykończenia lub że nieruchomość nadaje się do remontu i wymaga sporych nakładów finansowych (nie ma takiego obowiązku). W sytuacji gdy US wezwie nas do złożenia wyjaśnień, w tym wypadku wystarczy przedłożyć rachunki lub zdjęcia nieruchomości, z których będzie wynikało, że nieruchomość w dniu kupna była do remontu i jej cena była właściwa na dzień spisywania aktu umowy kupna sprzedaży. Taka sytuacja może spowodować umorzenie postępowania. Możemy też przedstawić własny operat szacunkowy sporządzony przez naszego rzeczoznawcę, to jednak nie daje nam gwarancji że urząd skarbowy nie powoła własnego rzeczoznawcy i nie będzie chciał potwierdzić naszej wyceny. Proszę również pamiętać, że zawsze po akcie notarialnym kupna sprzedaży, możemy sami udać się do US i złożyć wniosek o ustalenie wartość nieruchomości, wtedy dostaniemy odpowiedz na piśmie w ustawowym 14 – dniowym terminie, co pozwoli nam uniknąć płacenia ewentualnych odsetek. US nie ma określonego terminu, w jakim może dokonać wszczęcia postępowania, więc może to zrobić w przeciągu 5 lat od dnia podpisania aktu do końca roku kalendarzowego. Po tym terminie przedawniają się wszelkie roszczenia finansowe.
Jeśli jednak okaże się, że cena jest zaniżona US wyda decyzje i zażąda zapłaty różnicy oraz odsetek ustawowych od dnia podpisania aktu notarialnego do dnia wydania decyzji, z wyłączeniem na podstawie Art. 54 punkt. 1 Ordynacji podatkowej okresu po między datą wszczęcia postępowania a dniem wydania decyzji, jeśli ten okres trwał dłużej niż 3 miesiące z winy organu podatkowego.
